우장창창, 맘상모 사태에 대한 소고와 약간의 계산. (가수 리쌍, 가로수길 '우장창창' 강제집행 완료 [출처:머니투데이])

 가수 리쌍이 보유한 건물에 우장창창이라는 가게가 있었다. 가게주인은 서윤수씨로 맘편히장사하고픈상인모임(이후 맘상모)의 회원이기도 하다.

 리쌍과 서윤수씨는 2013년도부터 마찰이 있었다. 서씨 측은 리쌍이 건물을 매입하기 전, 이전 건물주와 구두로 '계약서에는 2년이라고 썼지만 장사 3년 더 할 수 있게 해주겠다.'라는 약속을 했었다고 말했다. 즉, 서씨는 건물주인 리쌍이 서씨와 이전 건물주와 했던 약속인 '가게 최소 5년 장사'를 지켜달라고 말을 했던 것이다. 리쌍은 거부했지만 서씨는 꿋꿋하게 눌러앉았고 5년을 채우게 된다. 5년을 채웠으니 나가달라는 리쌍의 말을 서씨는 거절했다. 권리금이 문제였다. 

 서씨는 리쌍이 차후 자신이 있던 자리에서 장사를 한다면 리쌍이 자신한테 권리금을 줘야한다고 말을 했다. 하지만 리쌍은 이 제안을 거부했고 그 후 서씨는 '월세는 꼬박꼬박 내는 무단점거'에 들어가게 되었다. 리쌍은 서씨를 고소했고 승소판결을 받은 후, 지난 7일에 강제로 가게를 철거하는 1차 강제집행을 하게된다. 이 과정에서 맘상모는 강제집행을 막으면서 언론 및 국민들에게 호소했고 1차 강제집행은 유야무야 되었다. 그리고 오늘 2차 강제집행이 시행되었고 강제집행이 마무리 되었다.

 이런저런 일이 많았지만 최대한 간략하고 문제가 되는 부분만 추려서 써봤다. 여기서 문제가 되는 부분은 '우리나라는 장사하는 세입자를 지켜주는 법이 없다.'는 부분이다.

 장사를 하기 위해서는 장사를 할 장소를 찾아야한다. 대부분의 사람들은 이미 지어진 건물에 월세를 내며 장사를 하던가 집을 사듯이 건물주가 제시한 방을 돈을 내고 사야한다. 후자는 법적으로 별 문제가 없다. 하지만 전자는 어떨까?

 장사는 사람들이 많이 오는 곳에서 해야 잘 된다. 장사를 한다는 것은 결국 사람이 재화나 서비스를 구매해야 하기때문에 유동인구가 많다면 당연히 구매할 확률이 올라간다. 혹은 사람들이 잘 안 다니는 곳이더라도 자신의 가게가 사람들을 찾아오게 만들 수도 있다면 잘 될 것이다. 이번에 문제가 된 우장창창을 보자. 우장창창은 가로수길에 있는 2년짜리 계약을 맺고 장사를 했던 음식점이다.

 그럼 왜 서씨는 왜 2년만 계약했는지 생각해보자. 서씨가 이전 주인과 2년만 계약을 한 이유는 알 수 없다. 하지만 이전 주인과 3년 더 장사 할 수 있게 한다는 구두 약속을 했던 점으로 보아 이전 주인이 2년 계약을 원했었다는 점을 알 수 있다. 그럼 과연 장사하는 사람은 2년만에 '본전'을 뽑아낼 수 있을까? 여러가지 조건들이 필요하겠지만 단순하게 생각해보더라도 어렵다는 것을 알 수 있다. 아래 내용은 다른 지역 소곱창 창업에 관련된 내용이다.

Fig. 1 희망창업 소곱창구이 전문점 창업

 이 자료를 기반으로 생각해보자. 임차보증금과 권리금은 지역에 따라 다르다. 즉 순수하게 들어가는 비용만 본다면 25,000,000원으로 비교적 적게 들어간다. 그리고 매출 순이익은 원가의 60%로 비교적 높다. 이제 인터넷에서 제공해주는 1인당 가격을 보자.

Fig. 2 우장창창 신사점 메뉴판 닷컴

 일단당 10,000~20,000원으로 평균을 내보면 15,000원이다. 이제 보증금 및 임대료를 보자. 

Fig. 3 최군의 창업 이야기: 가로수길 창업 추천

 가로수길 보증금은 50,000,000원이고 임대료는 4,800,000원이다. 이제 창업에 들어가는 비용을 회수하기 위해서 최소 몇명의 사람이 와야하는지 계산하여보자.

  헷갈리기 쉬우므로 계산한 것들 조건을 적어보겠다.

조건

1. 한달은 30일

2. 손님 개인당 15,000원 지불

3. 각 Fig에 적힌 것을 기준으로 가격 책정

4. 권리금의 경우 서씨가 주장하는 금액으로 책정

	금액
권리금	₩275,000,000
보증금	₩50,000,000
총임대료(24개월)	₩115,200,000
총매출원가(24개월)	₩379,344,000
합계	₩819,544,000
1개월에 벌어야 하는 금액	₩34,147,667
1개월에 와야하는 손님 수	2276.511111
하루동안 와야하는 손님 수	75.8837037

  한달을 30일로 잡고 매일매일 장사를 한다고 가정했을 때, 순 수익 없이 매일 손님 약 76명이 와야지 가게를 유지 할 수 있다. 즉, 하루 76명 이상이 온다면 그것은 장사하는 사람 주머니에 들어가는 돈인 것이다. 이제 감이 오는가? 곱창을 아침 점심에 먹는 사람은 거의 없다. 때문에 대부분의 곱창집은 저녁장사이고 저녁동안 76명의 손님이 오지 않으면 그날 하루 장사를 공치게 되는 것이다.

 물론 우장창창 신사점 메뉴판을 본다면 손님 개인당 15,000원 이상을 써야 한다는 점을 알 수 있다. 

Fig. 4 우장창창 신사점 메뉴판

 하지만 그렇다고 해서 와야하는 손님이 극적으로 줄어들지 않는다.

조건

1. 한달은 30일

2. 손님 개인당 20,000원 지불

3. 각 Fig에 적힌 것을 기준으로 가격 책정

4. 권리금의 경우 서씨가 주장하는 금액으로 책정

	금액
권리금	₩275,000,000
보증금	₩50,000,000
총임대료(24개월)	₩115,200,000
총매출원가(24개월)	₩379,344,000
합계	₩819,544,000
1개월에 벌어야 하는 금액	₩34,147,667
1개월에 와야하는 손님 수	1707.383333
하루동안 와야하는 손님 수	56.91277778

 저기 적혀있는 57명의 손님이라는게 감이 잘 오지 않을 수도 있다. 15년도 부터 시작된 경기침체와 불황이 하루 50명의 손님조차 받기 힘들 정도라는 것은 뉴스에서도 나올 정도로 문제가 되고 있다. 저기 적힌 57명을 받는 것조차 어려운 세상이라는 말이다. 

Fig. 5 뉴시스 [자영업의 눈물1]"어느 때 보다 힘들다"... 경기 불황에 울상

Fig. 6 연합뉴스 자영업은 월급쟁이의 무덤..."먹고살길 없어 가게 차렸더니..."

 

 초기에는 사람들이 오지 않고 장사가 안정화 되서 단골이 생기기까지 얼마만큼의 시간이 필요한지 생각해본다면 2년 안에 저 비용을 다 벌고 거기에 자신의 이익까지 챙기는 것이 얼마나 어려운 일인지 알 수 있다. 만약 저기서 권리금을 뺀다면 권리금이 차지하는 약 34%의 시간을 단축 할 수 있을 것이다.

 다행히도 '상가건물임대차보호법 개정안'(15년 5월 13일 개정)에 따르면 모든 세입자는 건물주가 바뀌더라도 5년 계약기간을 보장받게 되어있다. 하지만 5년이 넘은 시점에서 계약이 연장되지 않았음에도 남아있던 것은 법적으로 문제가 된다. 그런데 계약갱신이 되지 않아 5년마다 장사하는 장소를 바꾸는 것이 과연 올바른 것일까? 5년이라는 시간이 어떤 기간인지 생각해보자. 위에 계산한 결과로 이용해보자. 매일 정해진 인원이 꾸준히 찾아온다면 5년이면 순수익으로 약 12억을 벌 수 있는 시간이다. 손익분기점인 2년째를 지나고 저만큼을 벌 수 있다는 말이다. 평균 연봉이 2억 2천만원이 된다는 말이다. 누군가는 부족하다고 생각을 할 것이고 누군가는 충분하다고 생각을 할 것이다. 이것에 대한 판단은 개개인에게 맡기겠다. 그리고 상가건물 임대차보호법을 보면 정상한 사유 없이 임대인은 임차인에게 나가라고 할 수 없다. 하지만 이 사례에서 서씨는 계약 연장에 대해 말을 하지 않았고 때문에 리쌍은 더이상 장사를 하지 않는다고 판단하여 나가라고 했던 것이다.

Fig. 7 상가건물 임대차보호법 (약칭: 상가임대차법) 내용

 사실 장사를 해본다면 부당하다 느낄지도 모르겠지만 법적으로 봤을 때 리쌍은 문제가 없다는게 지금의 여론이다. 안타깝지만 서씨가 제대로 대응하지 못해 퇴거 강제집행로 돌아왔다. 더 장사를 할 수 있었는데 안타깝다고 생각한다. 기회를 주지 않는 법도 옳다고만 할 수 없다. 그리고 사람이 사는 것이 법대로만 할 수 없다. 그렇지만 분쟁해결은 법에 맡기는 것이 옳다고 생각한다. 서씨도 맘상모 분들도 장사 잘 하시길 기원하며 글을 마치겠다.

관련기사

http://cnews.mt.co.kr/mtview.php?no=2016071813074867565&cast=1&STAND/

http://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg.aspx?CNTN_CD=A0002226619&CMPT_CD=SEARCH

http://ppss.kr/archives/85487/

희망창업, 소곱창구이 전문점 창업

http://www.hopestart.or.kr/hsp/%EC%84%9C%EB%B9%84%EC%8A%A4%ED%8C%90%EB%A7%A4-%EC%86%8C%EA%B3%B1%EC%B0%BD%EA%B5%AC%EC%9D%B4%EC%A0%84%EB%AC%B8%EC%A0%90/

메뉴판 닷컴, 우장창창 신사점

http://www.menupan.com/restaurant/onepage.asp?acode=h119906

최군의 창업 이야기, 가로수길 창업 추천

http://blog.naver.com/srext2/220664767930

두니 블로그, 우장창창 신사점 메뉴판

http://blog.naver.com/susisis/130182330244

뉴시스, [자영업의 눈물1]"어느 때 보다 힘들다"... 경기 불황에 울상

http://www.newsis.com/ar_detail/view.html?ar_id=NISX20151215_0010479573&cID=10401&pID=10400

연합뉴스, 자영업은 월급쟁이의 무덤..."먹고사길 없어 가게 차렸더니..."

http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=shm&sid1=101&oid=001&aid=0007895004

국가법령정보센터, 상가건물 임대차보호법 (약칭: 상가임대차법)

http://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=170926#0000